课程收益

培训对象

课程大纲

标杆地产精装修项目真实案例+策划过程真实还原+剖析如何做好精装修工程完美成本、招标及工程策划管控！

开篇：如何看待和理解目前地产行业大变局？！

从一个会议开始：《装修标准联合评估及策划会》

设计、营销、成本采购、工程四大部门联合作战，PK+合作：

成本部：成本测算+寻找性价比高的产品+提升可实施度

工程部：工艺优化+图纸深化+样板施工

设计部：产品整合+设计把控+保证效果

营销部：满足客户需求+PK竞品

案例：保利地产北方公司精装项目策划会

独家赏析：那些大佬们的办公室：王石（新旧办公室）、郁亮、王健林、任志强、刘强东…（50P照片+视频）

一、设计策划篇

精装修设计所面临的痛点是：希望装修形成差异化，但是过去把差异化的点放在品牌上，结果差异化变得越来越同质化，最后大家都没有了差异化。

1）将一些不能用的空间通过精装修激活

2）将一些只能想象但无法言表的需求通过精装修具象化

3）将生活所有的细节都可以用装修实现剧本化

4）在你的项目价格和区位没有优势的情况下，让客户对项目唯一无法忘记和想要购买的就是你的装修设计细节---让客户感动的设计细节

案例：让 客 户 感 动 到 尖 叫 的“99 个 精 装 修 设 计 细 节“---入户、玄关、厨房、卫生间、阳台、客餐厅、卧室、无障碍、工艺…

案例：碧桂园某项目装修设计策划---8大贴心收纳升级与6大贴心家居插件

二：工程策划篇

1、70项交房标准（附件12）

2、工程进度精细化管理

1）《周计划》量化到户

2）关键节点图表法表述

3）流水节拍调整

4）周按户考核，建立滞留金制度

3、样板引路

样板施工四原则

4、批量施工过程风险控制

1）批量施工前的风险管理

2）批量施工中的风险管理

3）售后服务阶段的风险管理

5、《成品保护标准》及违约处罚规定

1）分项工程保护要点一览

2）违约处罚规定

3）各分项工程成品保护标准

6、采购、施工和验收统一标准：17项精装修施工、工序、材料、验收及保洁养护管控标准解析

1）消防安全材料设备清单及使用技术要求

2）室内装修材料清单及绿色环保技术要求

3）实测实量

4）厨卫间防水及保护层施工管控要点

5）机电隐蔽工程管控要点

6）地暖施工管控要点木制品施工管控要点

7）大理石施工管控要点

8）墙地砖铺贴管控要点

9）墙纸及软包施工管控要点

10）木地板及木踢脚安装管控要点

11）石膏板吊顶施工管控要点

12）分户验收管控要点

13）精装施工验收确认单

14）精装项目21个月标准工程管控模板

15）开荒保洁标准

16）石材结晶作业及考核标准

17）其他

案例：万科地产标准化装修招标体系文件：《工程采购技术要求及质量要求表》

A)工期要求

B)人员配置要求

C)质量及技术要求：

a、政府规范  b、计划管理  

c、移交   d、四化管理 

e、安全生产  f、工序及样板管理

g、材料管理  h、施工工艺

i、防渗漏  g、成品保护

k、验收  l、保洁  m、其它

7、万科集团交付验收体系

1）《万科精装修交付验收标准表》

2）《万科精装修交付验收标准图例及标准》

三、招采策划篇

1、理清工程界面解析，画地为牢，有所为有所不为，解决“只分工，不闭环”

1）移交给精装单位的交界面如何描述？---解决前序工作完成面

2）招标范围如果约定？---解决自己做什么（有所为）

3）精装单位与总包工程界面如何划分？---解决别人做什么（有所不为）

案例：万科地产标准化装修招标体系文件：《总包与精装修交接面标准清单》

案例：总包及精装单位《工作界面交接单》解析

2、精装工程整体招标计划

3、为什么项目公司必须发起精装招标立项，以及立项书如何编制

案例：标杆地产精装招标立项书

4、洁具集采--标杆企业购物中心及酒店招标采购分析

战略集采案例：洁具2种战略集采采购分析

5、主要材料明确材质和品牌：40项主材规格材质及品牌确认

6、设计部、成本部、工程部合作分工、各司其职；85项样板间主要材料选型要求、参考品牌、供货计划、合约类型及供应商联系方式

案例：万科地产精装全专业材料选型要求、参考品牌、供货计划、合约类型及供应商联系方式

7、精装修供应商管理四步骤：选、育、用、留

选---

A）万科“间谍行动”

《知名开发商招标采购首选770个品牌榜单》品牌、首选率、供应商名称及开发商

B）特殊供方管理

a.有政府背景或政府要员推荐的单位

b.集团内部单位  c.垄断行业单位

育---

A）供方管理新思维： B）供方管理

案例：万科精装修及石材供应商管理

案例：万科精装工程供应商沟通会会议纪要

用---

A）供应商的分类与分级管理

B）供应商年度评估  C）合作与采购策略

案例—高效招标与快速定标的招标模式创新

D)工程类招标痛点

案例：详解《铝合金外窗合格供方品牌库》及其配套管控办法、使用要点、技术标准

非效果类：案例---供应商谈判困境与技巧

留---

A）优秀供应商资源流失的魔咒：最低价中标，能留下好的供应商吗？

案例：万科精装修供应商管理创新之“大标段+小标段”

B）如何与供应商建立战略合作关系

独家案例：深入解析每年一度堪称业界翘楚及标杆的“供方大会”，从会议意义，组织到价值收获

1000余家企业参加，已然成为业界的武林大会和行业盛世，是如何奠定其江湖地位？

四、成本策划篇

1、精装修属于效果类工程：限额设计，不预则废

1）设计管控与成本优化综述

成本问题已成顽疾，成本管控的三大挑战及有效合理应对：

①企业层面  ②产品层面  ③业务层面

2）深入解析：优化设计与限额设计

①双限管控体系搭建：限额设计+限额成本

②什么叫“效果类工程”，其成本如何进行限额管控

③效果类工程“二次限额”管控措施

④二次限额如何让限额管控真正落地！

案例：龙湖地产效果类工程限额管控精彩案例

2、精装修成本优化

成本优化介入时机与方式

3、断桥铝外窗设计阶段成本优化全过程

案例：万科城市花园项目铝合金窗设计阶段成本优化全过程---案例指导与解读

4、石材供应商报价原则与模式解密

案例：揭秘石材及相关价格的组成计价模式

案例：XX项目景观石材工程设计成本优化案例

5、精装修供应商成本招采应对创新策略

1）地产企业价值核心与项目管理三角形

2）什么是效果类工程？效果类工程如何避免低价中标而影响的工程品质质量

3）新模式如何应用及其带来的价值导向

课堂互动案例：精装修工程兼顾低成本和高品质的成本招标解决方案

以项目全局观角度看待成本优化---当品质提升VS成本超支，要鱼还是熊掌！？

案例：万科某项目设计品质与成本造价矛盾解决

4）快速压缩精装修供应商报价：成本招采创新案例---挖掘供应商价格底线模式

6、五星级酒店精装修测算模板及其应用

7、酒店及写字楼幕墙案例：XX项目酒店及办公楼幕墙工程招标设计成本优化新思路---专家出招 （本案例提供现场录音资料）

8、不同品牌酒店目标成本参考指标（万达酒店建设）：

1）设计费用  2）地上内部装修费用

3）地下装修费用  4）厨房、洗衣房等专项设备

5）弱电  6）其他建设工程支出  7）开办费

9、围绕售楼处和样板间，成本部不但可以省钱，还可以赚钱！

借鸡下蛋，合作共赢

案例：万科物业的增值服务

案例：售楼处及样板间案例

10、合约管理角度：

先礼后兵，费用约定清晰避免后续签证争议索赔

1）脚手架搭建及移位费用如何约定？

2）交叉施工及施工降效如何处理？

3）装修界面管理及工序交接如何界定？

4）成品保护费如何规定？

5）为什么现场清理及完工清洁费只包含“一般清洁

6）不含石材结晶及深度开荒”

7）室内空气污染测试到底如何要求？

结束：现场交流与互动答疑