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基本信息

咨询电话:010-62885261 13051501222

向管理要效益—精装项目“低成本、高品质”管控—成本+工程+招

【开课时间】2019年05月25日-2019年05月26日
【培训师资】文老师
【课程费用】¥4,800 
【培训地区】河北 - 石家庄
【人 气 度】742次
【课件下载】点击下载课程纲要Word版

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课程内容

《向管理要效益—精装项目“低成本、高品质”管控—成本+工程+招采+设计完美策划案及标杆地产案例解析》

授课地点:石家庄

授课时间:2019年5月25日-26日(周六、日|2天)

学习费用: 4800元/人

备注:上述费用包括学费、讲义资料费、教学管理费、课间茶点费、场地费用等;培训期间的往返交通及食宿费由学员自理。

【课程背景】

政策背景:2016、2017年中国多个省份与城市出台政策,自2018开始,全国各地都作出规定住宅项目将不再以毛坯出售,均以成品房或全装修销售。

现实困境:精装修项目远比毛坯房开发更复杂,对房企的统筹协调管理能力提出了更高的要求,如何实现“低成本+高品质“一直是各房企对精装工程的追求和挑战。

【课程特点】

权威分享:精装修工程是参与分包最多、涉及材料最全、工序流程最复杂、成本比重较大、品质要求最高但质量投诉最多的单体工程,对营销和产品口碑有重大影响。古语有云“凡事预则立,不预则废”,精装工程必须进行详细的前置策划和统筹管理,否则很容易出现“现场管理乱套,工序流程冲突,成本浪费严重,品质质量不高的后果。本课程正是以此为切入点。

案例剖析:邀请最具实战经验的专家亲临授课,将行业最新最前沿的管理模式、广泛应用的方法和实操策略进行讲解,并分享万科、保利及龙湖及碧桂园等一线案例。

实战演练:结合所授知识和方法,举一反三进行思考,通过讲师与学员问答,学员间互动对案例在本企业应用存在的疑问,疑难和阻力、顾虑现场解决。

个性咨询:结合房企尤其是中小房企特点,有针对性的提出和回答个性问题,享受专家现场问答互动。

【课程收益】

破解:将标杆地产精装全流程的策划按不同四个不同模块拆解讲授,不同模块之间又紧密相连。

指导:通过对各个环节前置策划的内容、步骤和案例的讲解剖析,使学员能够从实操、落地角度对精装修前置策划进行自我总结,并能够按步骤、系统化完成管理策划,实现低成本+高品质。

获取:标杆企业的精装工程管理流程、制度和作业指导、工艺做法及成品保护标准文件资料等。

借鉴:不同房企和学员针对精装前置管理课程的学习,结合本企业特点有针对性的获得可在企业落地的解决方案。

【课程讲师】

文老师

ü  国家一级注册建造师&一级注册造价工程师

ü  高级工程师

ü  MRICS 皇家特许测量师

ü  工商管理硕士MBA

ü  曾任万科集团资深高管

ü  曾任万达集团高管及万达学院高级讲师

ü  曾任碧桂园某区域高管

ü  逾16年建筑行业及地产行业经验

ü  具备海外项目管理经验

ü  现任某大型地产公司集团高管

现已服务的企业(部分)

招商蛇口地产股份,阳光100、融信地产、越秀地产股份、深圳地铁股份、百荣地产、印力集团(上海)、江苏圆融地产集团、凯德置地、印力商业地产集团、                     北京中铁、江苏中南建设集团、新昌中国地产集团、金辉地产、华新(南京)置业、明发集团等

【课程内容】

 


课程内容

 

标杆地产精装修项目真实案例+策划过程真实还原+剖析如何做好精装修工程完美成本、招标及工程策划管控!

 

开篇一:如何看待和理解目前地产行业大变局?!

 

从一个会议开始:《装修标准联合评估及策划会》

设计、营销、成本采购、工程四大部门联合作战,PK+合作:

成本部:成本测算+寻找性价比高的产品+提升可实施度

工程部:工艺优化+图纸深化+样板施工

设计部:产品整合+设计把控+保证效果

营销部:满足客户需求+PK竞品

案例:保利地产北方公司精装项目策划会

 

壹:工程策划篇:

1、批量精装修项目工程管理策划-质量

短期是质量问题,长期是忠诚度问题,最终是品牌溢价问题

样板引路四项基本原则

质量三交底:

A)工艺做法

万科工艺做法,含成品保护和验收标准

瓷砖分类,倒角做法及铺贴

B)成品保护

《成品保护标准》及违约处罚规定

Ø  分项工程保护要点一览

Ø  违约处罚规定

Ø  各分项工程成品保护标准

解决方案一:合同中违约扣款

解决方案二:支付手段

C)交付标准

据瑞捷咨询管理统计,成品保护不到位造成的交付缺陷比例为40%;干的好不一定交付的好

一户一验+可视化质量管理

2批量精装修项目工程管理策划-进度

工程进度精细化管理

Ø  《周计划》量化到户

Ø  关键节点图表法表述

Ø  流水节拍调整

Ø  周按户考核,建立滞留金制度

3批量精装修项目工程管理策划-界面划分

理清工程界面解析,画地为牢,有所为有所不为,解决“只分工,不闭环”

界面划分的4大误区

第一步“界面划分操作指导

案例对比:

万科地产标准化装修招标体系文件:../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/万科装修总包与土建总分包施工界面划分.doc(按部位划分)

../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/附件二:工程技术条件.doc(按工程划分)

第二步:落地执行有依据

../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/案例:执行通知书--0 号于通州IV-11地块公区精装范围内隔墙、门以及总包与精装移交标准事宜 - 副本.doc../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/案例:执行通知书--0 号于通州IV-11地块公区精装范围内隔墙、门以及总包与精装移交标准事宜 - 副本.doc../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/案例:执行通知书--0 号于通州IV-11地块公区精装范围内隔墙、门以及总包与精装移交标准事宜 - 副本.doc../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/案例:执行通知书--0 号于通州IV-11地块公区精装范围内隔墙、门以及总包与精装移交标准事宜 - 副本.doc

../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/万科工程交接单.pdf../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/万科工程交接单.pdf../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/万科工程交接单.pdf../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/万科工程交接单.pdf../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/万科工程交接单.pdf

4、批量精装修项目工程管理策划-风险

案例:坚持良心工程与良心成本-隐蔽工程

批量精装修项目工程管理策划-风险

批量施工过程风险控制

Ø  批量施工前的风险管理

Ø  批量施工中的风险管理

Ø  售后服务阶段的风险管理

 

5批量精装修项目工程管理策划—交付评估验收

标杆地产精装项目评估周期

万科集团交付验收体系:

《万科精装修交付验收标准表》

《万科精装修交付验收标准图例及标准》

Ø  建立完善检查机制

Ø  交付快速维修服务

Ø  质保期内,快速维修有响应

案例:标杆地产案例

案例:《万科工程管理成套体系文件》

 

 

独家赏析:“那些大佬们的办公室:王石(原办公室+新办公室)、郁亮、王健林、任志强、刘强东。。。”(独家50P照片+视频)

 

 

贰:成本策划篇

 

1、为什么要做精装成本策划?

问:仅有售价作为输入条件的情况下,定价产品如下的精装工程成本投入多少合适?你的答案,不是公司制度标准。

2、构建“精细化精装修限额管控体系”

精装修属于效果类工程:限额设计,不预则废

1)设计管控与成本优化综述

成本问题已成顽疾,成本管控都有哪三大挑战以及如何有效合理应对。

2)、深入解析:优化设计与限额设计

案例:盘点分析标杆房企《限额设计标准》:双限管控

a)     专题研究:双限管控体系搭建:限额设计+限额成本

b)     什么叫“效果类工程”,其成本如何进行限额管控

c)      效果类工程“二次限额”管控措施

d)     二次限额如何让限额管控真正落地!

案例:龙湖地产效果类工程限额管控精彩案例

3、精装修成本优化

成本优化介入时机与方式

案例:标杆地产精装修住宅测算模板及其应用

案例解析:解决方案  标准清单法

石材替换

案例:电梯门套石材替换

4、精装修工程“无效”成本的“有效”控制

关于损耗

加工损耗:落后加工机具切割。要求使用先进设备

设计损耗:结构与建筑与装修间没有良好策划协调,产生边角料。

 案例:XX项目卫生间空间布置设计

运输及施工损耗:运输过程;现场加工或施工不当

案例:XX项目景观石材工程设计成本优化案例

5、石材供应商报价原则与模式解密

独家案例:揭秘石材及相关价格的组成计价模式

案例:XX项目景观石材工程设计成本优化案例

6、精装修供应商成本招采应对创新策略

1)地产企业价值核心与项目管理三角形

2)效果类工程如何避免低价中标、影响工程品质质量

什么是效果类工程?

3)新模式如何应用及其带来的价值导向

课堂互动案例案例:精装修工程的兼顾低成本和高品质的成本招标解决方案

以项目全局观角度看待成本优化之一:当品质提升VS成本超支,要鱼还是熊掌!?

案例:万科某项目设计品质与成本造价矛盾解决

4)快速压缩精装修供应商报价:成本招采创新案例--挖掘供应商价格底线模式

7、不同品牌酒店目标成本参考指标(万达酒店建设):

设计费用

地上装修费用

地下装修费用

厨房、洗衣房等专项设备

弱电

其他建设工程支出

开办费

8、围绕售楼处和样板间,成本部不但可以省钱,还可赚钱!

1)借鸡下蛋,合作共赢

案例:万科物业的增值服务

案例:售楼处及样板间案例

 

8、合约管理角度:

先礼后兵,费用约定清晰避免后续签证争议索赔(见附件一)

Ø  脚手架搭建及移位费用如何约定?

Ø  交叉施工及施工降效如何处理?

Ø  装修界面管理及工序交接如何界定?

Ø  成品保护费如何规定?

Ø  为什么现场清理及完工清洁费只包含“一般清洁,不含石材结晶及深度开荒”

Ø  室内空气污染测试到底如何要求?

叁:招采策划篇:

1、精装供应商遴选

A)万科“间谍行动

1、目前我们的产品品质以及供应商资源在行业内处于什么水平;

  2、我们的付款方式(主要是付款比例)是否具备竞争优势,是否需要调整付款方式可以吸引行业优秀供应商;

  3、我们的部品标准与同行比较,是否需要调整标准降低建设成本;

4、有哪些灵活的采购模式实现成本目标。

 

B)特殊供方管理

有政府背景或政府要员推荐的单位

集团内部单位

垄断行业单位

设计部、成本部、工程部合作分工、各司其职;85项样板间主要材料选型、参考品牌、供货计划

案例:万科地产精装项目精装全专业材料选型要求、参考品牌、供货计划、合约类型及供应商联系方式

 

2、优秀供应商资源流失的魔咒:最低价中标,能留下好的供应商吗?

真正好的资源无法实现“有竞争性的长期合作”,反而不时出现“没有竞争性的长期合作”或“有竞争性的短期交易” ;

打破魔咒的黑马与鲶鱼

案例:北京万科精装修供应商管理创新之“大标段+小标段”

案例:精装总包—战略合作:招采创新案例—高效招标与快速定标的招标模式

工程类招标痛点:

效率性:招标清单编制时间长、评标报告;合同清单偏高偏低项多,存在不平衡报价

合理性:超低价报价如何废标,如果评定为低于成本价

 

3识别和避免被挂靠

现今建筑市场,尤以总包和精装单位挂靠最为严重,低价中标后层层转包,最终实施人是质次价低的分包老板。

应对方案

1) 资格预审环节三大关注点

2) 现场考察环节四大关注点

3) 评标分析环节五大关注点

标前谈判的困局及应对

Ø  公司要求精装单位招标条件是垫资到某一节点后付款,如何应对?

Ø  现场踏勘后的书面确认

Ø  希望引入品质更高的供方,但其价格不具备竞争力,如何应对?

评标谈判困局及应对:

Ø  投标人迟到,如何处理

Ø  是否接受单个投标人降价以及如何处理?

Ø  合同谈判

Ø  偏离确认

 

4、为什么项目公司必须发起精装招标立项,以及立项书如何编制

案例:标杆地产精装招标立项书

5、图纸及封样管理

精装图纸管理办法

装修封样管理

封样流程

封样送审与评审

6、装修材料招采风险管理

案例:入户门招采风险识别与管理

7、招标模式创新:兼顾品质效果与成本

Ø  什么是效果类工程?

Ø  非合理偏低价单位如何处理?废标?中标?

Ø  最低价单位的工程交付品质质量差,被工程、设计、项目总和集团甚至营销部会上批评,会下鄙视,成本招采怎么背上了工程品质质量差的黑锅?

互动案例:效果类工程的成本招标解决方案

肆:设计策划篇

精装修设计所面临的痛点是:希望装修形成差异化,但是过去把差异化的点放在品牌上,结果差异化变得越来越同质化,最后大家其实都美哟差异化了。

Ø  将一些不能用的空间通过精装修激活。

Ø  将一些只能想象但无法言表的需求通过精装修具象化。

Ø  将生活所有的细节都可以用装修实现剧本化。

Ø  在你的项目价格和区位没有优势的情况下,让客户对项目唯一无法忘记和想要购买的就是你的装修设计细节---让客户感动的设计细节。

 

案例:让 客 户 感 动 到 尖 叫 的“99 个 精 装 修 设 计 细 节“-

Ø  入户

Ø  玄关

Ø  厨房

Ø  卫生间

Ø  阳台

Ø  客餐厅

Ø  卧室

Ø  无障碍

Ø  工艺

案例:BGY某项目装修设计策划-8大贴心收纳升级

案例:BGY某项目装修设计策划-6大贴心家居插件

结束:现场讨论与互动答疑

 

 

ü  某标杆企业《成品保护标准及违约处罚规定》(附实物图片及保护标准文字说明):

赠送:

ü  万科:某精装修项目全套招标资料、表格、标准及供应商品牌、规格型号

ü  万科:《万科精装修交付验收标准表》

ü  万科:《万科精装修交付验收标准图例及标准》

ü  保利:精装修合同《成品保护标准及违约处罚规定》(附实物图片及保护标准文字说明)

【学习对象】

适合企业:

房地产开发企业、施工企业、精装设计单位、管理咨询公司、

适合个人:

房地产企业董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导;

房地产企业设计总监、成本总监、工程总监、招采总监、总工程师等主要核心管理人员;

房地产企业从事管理的规划设计、工程管理、招标采购、造价成本、合约结算、财务、运营等部门骨干精英。

联系方式:中企联企业培训网
咨询电话:010-62885261 传真:010-62885218
联 系 人:潘洪利 13051501222
电子邮箱:phL568@163.com
网 址:www.zqLpx.com


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