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基本信息
咨询电话:010-62885261 13051501222
【开课时间】2019年05月25日-2019年05月26日
【培训师资】文老师
【课程费用】¥4,800
【培训地区】河北 - 石家庄
【人 气 度】742次
【课件下载】点击下载课程纲要Word版
课程内容
《向管理要效益—精装项目“低成本、高品质”管控—成本+工程+招采+设计完美策划案及标杆地产案例解析》
授课地点:石家庄
授课时间:2019年5月25日-26日(周六、日|2天)
学习费用: 4800元/人
备注:上述费用包括学费、讲义资料费、教学管理费、课间茶点费、场地费用等;培训期间的往返交通及食宿费由学员自理。
【课程背景】
政策背景:2016、2017年中国多个省份与城市出台政策,自2018开始,全国各地都作出规定住宅项目将不再以毛坯出售,均以成品房或全装修销售。
现实困境:精装修项目远比毛坯房开发更复杂,对房企的统筹协调管理能力提出了更高的要求,如何实现“低成本+高品质“一直是各房企对精装工程的追求和挑战。
【课程特点】
权威分享:精装修工程是参与分包最多、涉及材料最全、工序流程最复杂、成本比重较大、品质要求最高但质量投诉最多的单体工程,对营销和产品口碑有重大影响。古语有云“凡事预则立,不预则废”,精装工程必须进行详细的前置策划和统筹管理,否则很容易出现“现场管理乱套,工序流程冲突,成本浪费严重,品质质量不高的后果。本课程正是以此为切入点。
案例剖析:邀请最具实战经验的专家亲临授课,将行业最新最前沿的管理模式、广泛应用的方法和实操策略进行讲解,并分享万科、保利及龙湖及碧桂园等一线案例。
实战演练:结合所授知识和方法,举一反三进行思考,通过讲师与学员问答,学员间互动对案例在本企业应用存在的疑问,疑难和阻力、顾虑现场解决。
个性咨询:结合房企尤其是中小房企特点,有针对性的提出和回答个性问题,享受专家现场问答互动。
【课程收益】
破解:将标杆地产精装全流程的策划按不同四个不同模块拆解讲授,不同模块之间又紧密相连。
指导:通过对各个环节前置策划的内容、步骤和案例的讲解剖析,使学员能够从实操、落地角度对精装修前置策划进行自我总结,并能够按步骤、系统化完成管理策划,实现低成本+高品质。
获取:标杆企业的精装工程管理流程、制度和作业指导、工艺做法及成品保护标准文件资料等。
借鉴:不同房企和学员针对精装前置管理课程的学习,结合本企业特点有针对性的获得可在企业落地的解决方案。
【课程讲师】
文老师
ü 国家一级注册建造师&一级注册造价工程师
ü 高级工程师
ü MRICS 皇家特许测量师
ü 工商管理硕士MBA
ü 曾任万科集团资深高管
ü 曾任万达集团高管及万达学院高级讲师
ü 曾任碧桂园某区域高管
ü 逾16年建筑行业及地产行业经验
ü 具备海外项目管理经验
ü 现任某大型地产公司集团高管
现已服务的企业(部分)
招商蛇口地产股份,阳光100、融信地产、越秀地产股份、深圳地铁股份、百荣地产、印力集团(上海)、江苏圆融地产集团、凯德置地、印力商业地产集团、 北京中铁、江苏中南建设集团、新昌中国地产集团、金辉地产、华新(南京)置业、明发集团等
【课程内容】
课程内容 |
标杆地产精装修项目真实案例+策划过程真实还原+剖析如何做好精装修工程完美成本、招标及工程策划管控! |
开篇一:如何看待和理解目前地产行业大变局?!
从一个会议开始:《装修标准联合评估及策划会》 设计、营销、成本采购、工程四大部门联合作战,PK+合作: 成本部:成本测算+寻找性价比高的产品+提升可实施度 工程部:工艺优化+图纸深化+样板施工 设计部:产品整合+设计把控+保证效果 营销部:满足客户需求+PK竞品 案例:保利地产北方公司精装项目策划会
壹:工程策划篇: 1、批量精装修项目工程管理策划-质量 短期是质量问题,长期是忠诚度问题,最终是品牌溢价问题 样板引路四项基本原则 质量三交底: A)工艺做法 万科工艺做法,含成品保护和验收标准 瓷砖分类,倒角做法及铺贴 B)成品保护 《成品保护标准》及违约处罚规定 Ø 分项工程保护要点一览 Ø 违约处罚规定 Ø 各分项工程成品保护标准 解决方案一:合同中违约扣款 解决方案二:支付手段 C)交付标准 据瑞捷咨询管理统计,成品保护不到位造成的交付缺陷比例为40%;干的好不一定交付的好 一户一验+可视化质量管理 2、批量精装修项目工程管理策划-进度 工程进度精细化管理 Ø 《周计划》量化到户 Ø 关键节点图表法表述 Ø 流水节拍调整 Ø 周按户考核,建立滞留金制度 3、批量精装修项目工程管理策划-界面划分 理清工程界面解析,画地为牢,有所为有所不为,解决“只分工,不闭环” 界面划分的4大误区 第一步“界面划分操作指导 案例对比: 万科地产标准化装修招标体系文件:../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/万科装修总包与土建总分包施工界面划分.doc(按部位划分) ../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/附件二:工程技术条件.doc(按工程划分) 第二步:落地执行有依据 ../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/案例:执行通知书--0 号于通州IV-11地块公区精装范围内隔墙、门以及总包与精装移交标准事宜 - 副本.doc../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/案例:执行通知书--0 号于通州IV-11地块公区精装范围内隔墙、门以及总包与精装移交标准事宜 - 副本.doc../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/案例:执行通知书--0 号于通州IV-11地块公区精装范围内隔墙、门以及总包与精装移交标准事宜 - 副本.doc../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/案例:执行通知书--0 号于通州IV-11地块公区精装范围内隔墙、门以及总包与精装移交标准事宜 - 副本.doc ../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/万科工程交接单.pdf../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/万科工程交接单.pdf../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/万科工程交接单.pdf../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/万科工程交接单.pdf../../../hanxiao/Documents/WeChat Files/tmm19950214/FileStorage/File/2019-04/界面划分/万科工程交接单.pdf 4、批量精装修项目工程管理策划-风险 案例:坚持良心工程与良心成本-隐蔽工程 批量精装修项目工程管理策划-风险 批量施工过程风险控制 Ø 批量施工前的风险管理 Ø 批量施工中的风险管理 Ø 售后服务阶段的风险管理
5、批量精装修项目工程管理策划—交付评估验收 标杆地产精装项目评估周期 万科集团交付验收体系: 《万科精装修交付验收标准表》 《万科精装修交付验收标准图例及标准》 Ø 建立完善检查机制 Ø 交付快速维修服务 Ø 质保期内,快速维修有响应 案例:标杆地产案例 案例:《万科工程管理成套体系文件》
独家赏析:“那些大佬们的办公室:王石(原办公室+新办公室)、郁亮、王健林、任志强、刘强东。。。”(独家50P照片+视频)
贰:成本策划篇
1、为什么要做精装成本策划? 问:仅有售价作为输入条件的情况下,定价产品如下的精装工程成本投入多少合适?你的答案,不是公司制度标准。 2、构建“精细化精装修限额管控体系” 精装修属于效果类工程:限额设计,不预则废 1)设计管控与成本优化综述 成本问题已成顽疾,成本管控都有哪三大挑战以及如何有效合理应对。 2)、深入解析:优化设计与限额设计 案例:盘点分析标杆房企《限额设计标准》:双限管控 a) 专题研究:双限管控体系搭建:限额设计+限额成本 b) 什么叫“效果类工程”,其成本如何进行限额管控 c) 效果类工程“二次限额”管控措施 d) 二次限额如何让限额管控真正落地! 案例:龙湖地产效果类工程限额管控精彩案例 3、精装修成本优化 成本优化介入时机与方式 案例:标杆地产精装修住宅测算模板及其应用 案例解析:解决方案 标准清单法 石材替换 案例:电梯门套石材替换 4、精装修工程“无效”成本的“有效”控制 关于损耗 加工损耗:落后加工机具切割。要求使用先进设备 设计损耗:结构与建筑与装修间没有良好策划协调,产生边角料。 案例:XX项目卫生间空间布置设计 运输及施工损耗:运输过程;现场加工或施工不当 案例:XX项目景观石材工程设计成本优化案例 5、石材供应商报价原则与模式解密 独家案例:揭秘石材及相关价格的组成计价模式 案例:XX项目景观石材工程设计成本优化案例 6、精装修供应商成本招采应对创新策略 1)地产企业价值核心与项目管理三角形 2)效果类工程如何避免低价中标、影响工程品质质量 什么是效果类工程? 3)新模式如何应用及其带来的价值导向 课堂互动案例案例:精装修工程的兼顾低成本和高品质的成本招标解决方案 以项目全局观角度看待成本优化之一:当品质提升VS成本超支,要鱼还是熊掌!? 案例:万科某项目设计品质与成本造价矛盾解决 4)快速压缩精装修供应商报价:成本招采创新案例--挖掘供应商价格底线模式 7、不同品牌酒店目标成本参考指标(万达酒店建设): 设计费用 地上装修费用 地下装修费用 厨房、洗衣房等专项设备 弱电 其他建设工程支出 开办费 8、围绕售楼处和样板间,成本部不但可以省钱,还可赚钱! 1)借鸡下蛋,合作共赢 案例:万科物业的增值服务 案例:售楼处及样板间案例
8、合约管理角度: 先礼后兵,费用约定清晰避免后续签证争议索赔(见附件一) Ø 脚手架搭建及移位费用如何约定? Ø 交叉施工及施工降效如何处理? Ø 装修界面管理及工序交接如何界定? Ø 成品保护费如何规定? Ø 为什么现场清理及完工清洁费只包含“一般清洁,不含石材结晶及深度开荒” Ø 室内空气污染测试到底如何要求? | 叁:招采策划篇: 1、精装供应商遴选 A)万科“间谍行动” 1、目前我们的产品品质以及供应商资源在行业内处于什么水平; 2、我们的付款方式(主要是付款比例)是否具备竞争优势,是否需要调整付款方式可以吸引行业优秀供应商; 3、我们的部品标准与同行比较,是否需要调整标准降低建设成本; 4、有哪些灵活的采购模式实现成本目标。
B)特殊供方管理 有政府背景或政府要员推荐的单位 集团内部单位 垄断行业单位 设计部、成本部、工程部合作分工、各司其职;85项样板间主要材料选型、参考品牌、供货计划 案例:万科地产精装项目精装全专业材料选型要求、参考品牌、供货计划、合约类型及供应商联系方式
2、优秀供应商资源流失的魔咒:最低价中标,能留下好的供应商吗? 真正好的资源无法实现“有竞争性的长期合作”,反而不时出现“没有竞争性的长期合作”或“有竞争性的短期交易” ; 打破魔咒的黑马与鲶鱼 案例:北京万科精装修供应商管理创新之“大标段+小标段” 案例:精装总包—战略合作:招采创新案例—高效招标与快速定标的招标模式 工程类招标痛点: 效率性:招标清单编制时间长、评标报告;合同清单偏高偏低项多,存在不平衡报价 合理性:超低价报价如何废标,如果评定为低于成本价
3、识别和避免被挂靠 现今建筑市场,尤以总包和精装单位挂靠最为严重,低价中标后层层转包,最终实施人是质次价低的分包老板。 应对方案 1) 资格预审环节三大关注点 2) 现场考察环节四大关注点 3) 评标分析环节五大关注点 标前谈判的困局及应对: Ø 公司要求精装单位招标条件是垫资到某一节点后付款,如何应对? Ø 现场踏勘后的书面确认 Ø 希望引入品质更高的供方,但其价格不具备竞争力,如何应对? 评标谈判困局及应对: Ø 投标人迟到,如何处理 Ø 是否接受单个投标人降价以及如何处理? Ø 合同谈判 Ø 偏离确认
4、为什么项目公司必须发起精装招标立项,以及立项书如何编制 案例:标杆地产精装招标立项书 5、图纸及封样管理 精装图纸管理办法 装修封样管理 封样流程 封样送审与评审 6、装修材料招采风险管理 案例:入户门招采风险识别与管理 7、招标模式创新:兼顾品质效果与成本 Ø 什么是效果类工程? Ø 非合理偏低价单位如何处理?废标?中标? Ø 最低价单位的工程交付品质质量差,被工程、设计、项目总和集团甚至营销部会上批评,会下鄙视,成本招采怎么背上了工程品质质量差的黑锅? 互动案例:效果类工程的成本招标解决方案 肆:设计策划篇 精装修设计所面临的痛点是:希望装修形成差异化,但是过去把差异化的点放在品牌上,结果差异化变得越来越同质化,最后大家其实都美哟差异化了。 Ø 将一些不能用的空间通过精装修激活。 Ø 将一些只能想象但无法言表的需求通过精装修具象化。 Ø 将生活所有的细节都可以用装修实现剧本化。 Ø 在你的项目价格和区位没有优势的情况下,让客户对项目唯一无法忘记和想要购买的就是你的装修设计细节---让客户感动的设计细节。
案例:让 客 户 感 动 到 尖 叫 的“99 个 精 装 修 设 计 细 节“- Ø 入户 Ø 玄关 Ø 厨房 Ø 卫生间 Ø 阳台 Ø 客餐厅 Ø 卧室 Ø 无障碍 Ø 工艺 案例:BGY某项目装修设计策划-8大贴心收纳升级 案例:BGY某项目装修设计策划-6大贴心家居插件 |
结束:现场讨论与互动答疑 |
ü 某标杆企业《成品保护标准及违约处罚规定》(附实物图片及保护标准文字说明):
赠送:
ü 万科:某精装修项目全套招标资料、表格、标准及供应商品牌、规格型号
ü 万科:《万科精装修交付验收标准表》
ü 万科:《万科精装修交付验收标准图例及标准》
ü 保利:精装修合同《成品保护标准及违约处罚规定》(附实物图片及保护标准文字说明)等
【学习对象】
适合企业:
房地产开发企业、施工企业、精装设计单位、管理咨询公司、
适合个人:
房地产企业董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导;
房地产企业设计总监、成本总监、工程总监、招采总监、总工程师等主要核心管理人员;
房地产企业从事管理的规划设计、工程管理、招标采购、造价成本、合约结算、财务、运营等部门骨干精英。
联系方式:中企联企业培训网 咨询电话:010-62885261 传真:010-62885218 联 系 人:潘洪利 13051501222 电子邮箱:phL568@163.com 网 址:www.zqLpx.com |
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