《资管角度的商业地产运营逻辑、策略分析、经营扶持、智慧营运与最新经典案例详解》

【时间地点】2019年8月17-18日 郑州（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

【培训费用】4800元/人（含讲师费、场地费、讲义费、茶歇费等），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

【课程背景】

　　2018 年，全国已开业中大型商业地产项目约 5000 个。2019 年新开业项目近 1000 个。同时，经济增速明显放缓，消费需求不足。预计 2019 年国内市场供需失衡将达到近年来的峰值，商业地产将迎来最低潮的几年。

　　【课程收益】

　　站在资产管理的角度，从后置财务指标与前端业务指标联系，从资产估值方式拆解到核心业务指标分析，再从指标分析到实际营运具体策略、营企联动的营销推广实战方法、帮扶商户提升销售的解决方案，穿插大量案例，指导学员掌握制定经营策略、提升客流、收租、涨租等一系列精细化营运方法，有效解决“客流少”“收租难““空铺多”“涨租难”等核心营运痛点。

　　【课程对象】

　　涉足商业的房地产开发公司中高管；商业管理公司、资产管理公司中高管和一线骨干

　　【金牌讲师】

　　杜老师：

　　原万达商管区域公司总经理

　　职业经历如下：

　　杜老师拥有 26 年商业经验，10 年总经理经验、3 年区域总经理经验、2 年顾问和讲师经验。2017 年至今，杜老师专职商业地产咨询顾问和培训，内训和顾问企业包括：瑞安集团（新天地）、万科集团、银泰置业、港铁（深圳）、中国卫星通信集团、绿地、招商蛇口、杉杉、南国置业、青特置业、中建三局等公司。2011 年到 2016 年，历任万达商管集团广场总经理、区域公司总经理其中常州新北万达项目不但实现“按时、满铺、精彩开业”，而且超越集团预期，被评为全国优秀项目。开业以来，新北万达广场成为常州市人气最旺的时尚标杆购物中心，综合绩效始终位于万达三线城市前列。2014 年租赁决策到期招调实现租金增长 38.5%。

　　由于各方面表现出色，在万达的五年间，杜老师曾经：主办过两次优秀广场现场经验分享会，每次接待 300 多位来自总部和全国各地的总经理；连续五年被评为全国优秀总经理；由于表达和学习、写作能力出色、教练技能出众，杜老师成为：万达学院商管核心岗位标准化课程体系讲师之一 2015 年；《万达集团商业地产系列丛书》编委之一 2014 年2007-2011 年，杜老师任职常州百货大楼总经理，使一家“年过半百”的老百货店涅槃新生，成为长三角地区闻名、全城年轻人购物首选的年轻潮流百货店，建面 3 万㎡，年销售 6 亿。

　　【课程大纲】

　　一、底层逻辑

　　1、 我们的顾客是谁？

　　2、 顾客向我们购买什么产品？

　　3、 商管与资管有什么不同？

　　4、核心运营指标【重要】

　　5、管理公司组织架构在开业前与开业后有什么不同？

　　6、运营部门四大职能角色定位与责任界面

　　7、购物中心四大发展阶段

　　二、经营策略【作用：学会正确使用 SWOT 分析制定经营策略的方法】【重要】

　　经营策略是定位（战略）制定后的战术执行、资源配衬， 指导各部门统合增效。

　　1、大事记

　　2、SWOT 分析：【案例】

　　3、广场定位

　　三、经营分析与辅导--【重要】【作用：找到问题商户，以便及时预警，确保高出租率；

　　为招商储备争取时间；铺垫尽可能大的未来涨租空间】

　　1、 经营信息--6 大类经营信息

　　2、 基本分析法

　　（1） 发现问题的方法--MECE 原则

　　（2） 解决问题的办法--逻辑树纵横分析法

　　3、经营预警--盈利能力分析【作用：及时发现问题商户，实施经营预警】

　　（1）通用保本分析法

　　（2）服装品牌快速效益分析法

　　（3）餐饮品牌现金流分析法

　　4、经营辅导--销售能力分析和辅导【作用：通过销售分析和经营辅导，减少掉铺、提升

　　收租率；减轻招商压力，提高出租率】

　　（1）如何评价一家购物中心的整体销售能力？

　　（2）评价商户销售能力的指标

　　（3）诊断商户销售问题的方法--案例详解服装和餐饮业态销售分析和经营辅导办法。

　　（4）日周月销售分析侧重点

　　（5）辅导商户销售提升的方法

　　5、客流分析

　　（1）如何评价一家购物中心客流好不好？

　　（2）如何测算一家购物中心的客流预警值？

　　（3）如何评价一家购物中心的客流使用效率？

　　（4）如何判断冷区商户的租金合理性？

　　四、经营扶持【作用：对预警商户、特别需扶持商户的扶持办法】【重要】

　　1、 经营扶持品牌如何选定？

　　2、 经营扶持五大类

　　（1）多经扶持如何做？

　　（2）媒体推广如何做？

　　（3）营销活动如何做？

　　（4）补贴礼品如何做？

　　（5）租金减免如何做？

　　【案例详解各业态经营扶持有效方案】

　　五、营企联动【重要】

　　1、出手必达标，营企必联动--销售指标沟通落实方法；案例

　　2、三分靠创意，七分靠执行--活动执行销项表

　　3、PR 拉异业， SP 分人群--10 个案例

　　4、导购不知情，销售转化低--一落实、二复核、三检查、四落实

　　5、一个大活动，三封小情书--2 个案例

　　6、只做不复盘，成功是偶然--复盘总结工作模板

　　六、智慧运营

　　1、智慧运营 7+4

　　2、智慧运营预算投入

　　3、与收益相关的智慧运营系统软件设计思路【重要】

　　七、经营保障

　　第一部分：商业环境

　　1、经营环境

　　2、公共环境

　　3、商业环境

　　4、经营秩序

　　5、如何巡场？【重要】

　　6、经营服务

　　第二部分：物业品质--如何让保洁费“每一元钱都花出成果”？【重要】

　　1、物业品质优劣对比（案例呈现）

　　2、物业品质管控重点一：预算合理

　　3、物业品质管控重点二：招投标专业

　　4、物业品质管控重点三：合同执行监管严格

　　【Q&A】