《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、土地控制、成本风

《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、土地控制、成本风险、政企合作、资金运作与案例研究》

         新型城镇化政策下一级开发企业将会获取巨大拿地机遇

土地开发阶段必须聚焦四大模块内容五大关键环节设计

一级开发操作：七个步骤+五大过程（投、融、建、管、退）

 

2020年2月22-23日　　厦门　　4980元

 

 

》》》课程背景

      城镇化与乡村振兴之路，企业参与一级开发的可能性越来越大。在此过程中的城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱，土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题，为企业开发带来不少难题。

      一方面，企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动，能更好地分享城镇化与乡村振兴的发展成果；另一方面，开发过程中一旦一级开发问题没有处理好，就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。

所以：企业在参与乡村振兴、城镇化过程中，如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。

  核心提示：随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现，土地开发重心：

1)从城市中心向城市郊区转移；

2)成片大规模复合开发、区域开发；

3)从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移；

4)从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变；

5)从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变。

 

对象:

房地产企业董事长、总经理、开发总监、房地产投资总监及其他高管:一二级土地开拓人员、房地产开发企业总部及分公司开发运营部门

 

》》》课程收益

乡村振兴、城镇化发展与房地产开发；

土地一级开发基础、一级开发与二级开发的关系；

一、二级开发联动模式与案例分析；

土地一级开发操作中的核心问题分析及解决途径分享；

资金流转与土地有效控制；

大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析；

土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立；

一级开发退出、风险与风险控制模式设计…

 

》》》课程大纲

第一部分：乡村振兴、新型城镇化之路

Part 01：乡村振兴、城市化、城镇化与区域开发

1、城镇化、城市化与乡村振兴；

2、乡村振兴发展之路：

     为什么是乡村振兴；

     乡村振兴与土地以及开发…

Part 02：乡村振兴与城镇化政策支持

1、乡村振兴、城镇化政策解析；

2、国际先进国家的政策解析：

     日本的经验；

     美国的经验；

     德国、英国的经验…

 

第二部分：区域开发 （本部分内容一天课程中以自学为主）

Part 04：区域开发

1、区域开发概念、来由；

2、我国区域开发现状；

3、区域开发的特点、特征；

     功能内部化；

     价值外溢；

     增值性；

     分区与分期…

4、区域开发的主要内容；

5、区域开发操作主体要求；

6、区域开发与房地产开发的差别、关系；

Part 05：区域规划

1、区域规划与房地产规划；

2、区域规划基本原则；

     土地价值属性原则；

     开发分期原则；

     价值兼容原则；

     价值增值原则…

3、土地分析（价值属性与价值梯度）；

4、区域规划

 

第三部分：土地一级开发基础

Part 06：土地一级开发与流程

1、土地生命周期；

2、土地开发的几个环节

     城市进入性；区域开发商业模式设计。定位与规划；区域运作策略与土地营销；区域增值…

3、一、二级开发的差异性。

4、土地开发的法律问题；

     国家对土地开发的法律规定；

     地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；

     相关规定带来的操作问题。

Part 07 ：一级开发模式分析 （本部分一天课程中，以自学为主）

1、全程运营模式

     模式解析；全程运营模式的要点；

2、主导整合模式：

     模式解析；操作要点与成功要素；

3、一级主导开发模式：

     模式解析；操作要点与成功要素；

4、一二级联动开发模式：

     模式解析；操作要点与成功要素；

5、公建代建开发模式：

     模式解析；操作要点与成功要素；；

Part 08：国内一、二级土地联动开发案例分析：

1、案例选择；

2、案例分享（详细讲2个）

     扬州广陵新城开发

     山东南山集团一级开发；

     海南鲁能一级开发；

     首创一级开发项目；

     中交一级开发案例…

3、一级开发案例过程讲解与土地控制手段；

     发展历程讲解

     开发企业介入机会与土地获取条件；

     定位与规划调整策略（及效果分析）；

     公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；

     二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；

     一级开发控制二级土地的措施；

     二级开发与公共设施开发的互动性分析。

     政府对一级开发的支持。

 

第四部分：一二级联动问题解析（如地如何控制？、收益怎么保证？）

Part 9：一级开发过程中的核心问题

1、土地流转方式。

     土地性质、土地指标；土地流转进程安排；土地流转中的成本概算。

2、资金流转方式

     合作投资方式；投资概算；投资计划（年度、季度）；投资与收益关系概算（年度、季度）；

     资金监控方式。

     国内一级开发典型的资金流转模式讲解；

3、合作方式（合作协议中明确）。

     合作方的权利；合作方的责任（各方干什么）；合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制。

Part 10：一、二级开发联动开发实现方式（土地控制方式）

1、土地控制含义及控制方式

2、合作协议控制

3、规划控制

     控制要点、城市案例启示。

4、关键设施控制

     控制要点、城市案例启示。

5、流程控制

     控制要点、城市案例启示。

6、其他控制方式

 

第五部分：一级开发中的成本与风险 （本部分在一天课程中，以自学为主）

Part 11：一级开发中的成本构成

1、成本控制风险与关注因素。

2、总的成本构成；

     各成本项的构成与比例关系；各成本项的影响因素；各成本项对一级开发总成本的影响。

Part 12：土地一级开发中的融资模式

1、土地一级开发融资特征

2、土地一级开发的主要融资模式；

3、融资发展新特点。

Part 13：土地一及开发与一、二联动开发中风险与控制

1、一级开发收益来源及影响要素；

2、影响一级开发收益因素：

     收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理…

3、投入成本风险；

     拆迁成本的不可控；政府成本的不可控（管理成本的不可控）；关键设施的假设成本不可控；开发周期的不可控。

4、规划实现的风险。

     商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现。

5、进程不可实现风险；

     政府换届导致的剔出风险；土地出让实现风险

6、土地开发中的拆迁问题；

     拆迁难题（拆赔比、安置、赔付方式及土地置换）；拆迁的成本、变化；拆迁风险及控制。

7、增值收益分成实现风险

8、土地财务管理制度带来的风险

9、规避一级开发收益风险的模式设计探索。

 

第六部分：一级开发与一、二级开发中的政企合作模式（本部分内容在一天可程中以自学为主）

Part 014：政企合作模式

1、政企合作投资模式

     股份构成关系；出资方式与界定；企业垫资（代垫政府股本）返还方式与计息方式；股份与增值收益的关系…

2、政府合作的管控模式

     管理架构设计；管理层人选界定；决策机制与流程；资金管理、投资决策机制与管理…

3、政企合作中权、责、利界定。

     政府的权、责、利；投资企业的权、责、利；合作组织的权、责。

Part 15：政企合作协议要点（结合案例）

1、一级开发协议的主要内容与结构；

2、结合案例（成功合作协议、失败合作协议）合作协议的关键点讲解：

Part 16：退出与退出机制

1、一级开发企业退出的含义；

2、一级开发企业退出的几种方式；

3、一级开发企业退出一级开发可能面临的问题；

4、退出过程中核心问题的处理方案；

5、方便退出的机制设立。

 

第七部分：区域开发、一级开发区城市进入性问题

Part 17：一级开发与二级开发城市选择

1、一级开发、二级开发关系

     二级开发城市选择；

     房地产市场城市分类；

     不同房地产市场中一级开发的机会分析。

2、一级开发城市选择特征

     土地市场是房地产市场关系；

     产业、人口对一级开发影响；

     城市、城市群与一级开发；

     一级开发城市选择要求…

3、一级开发城市选择中关注的问题。

第八部分：现场讨论与课程小结

 

》》》主讲导师

杨老师：

清华大学、北京大学等客座教授，清华大学、北京大学等高校房地产总裁班主讲教授；

原世联行高级合伙人、集团战略顾问总经理；

十八年房地产、城市战略咨询经验；区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家；先后为中建、中铁、中航、万科、华夏幸福、鲁能、金地等企业内训；并先后为上海自贸区、固安工业园、天津滨海新区、重庆两江新区、华侨城、上海迪斯尼、丽江古镇、峨眉山国际旅游度假区等国内著名项目提供服务。

联系方式：中企联企业培训网 咨询电话：010-62885261 传真：010-62885218 联 系 人：潘洪利 13051501222 电子邮箱：phL568@163.com 网 址：www.zqLpx.com