商业地产前期市调、定位法则与建筑规划设计六大核心要点

《商业地产前期市调、定位法则与建筑规划设计六大核心要点》

“定位＋设计”是贯穿整个商业项目开发及运营的灵魂

2020年5月23-24日　　西安　　4980元

 

 

导言

商业地产是一个复合型的产业，它包括地产、商业、投资、金融等方面，非常复杂。商业地产行业是一个系统工程，需要各方配合，要非常专业的去运营。商业开发由多个环节组成：开发（销售）、招商、经营、管理，是一个不可中断的链条。整个开发定位尤其重要：商业地产项目的定位落地与投入产出经济测算是要通过产品规划才能真正体现出来！商业定位的前提：“定性” + “定量”=  “功能定位”！专业化是开发营运购物中心项目的根本性问题！

5月23-24日西安，特别邀请中国商业地产先锋人物：陈老师现场破解商业地产调研定位与建筑规划难题！

 

课程收获

     导师具有多年从事国内标杆商业地产项目整体运营经验与研究，透过现身说法以实战经验为重；

     课程以开发商的角度，实案剖析商业项目定位、规划、设计难点、要点及其与招商经营管理相互关系；

     欢迎学员带上项目方案讨论，导师极具实战经验和个案诊断能力，现场破解定位、规划、招商策略难题；

【课程对象】

1、有商业项目在开发或在运作的开发企业及相关企业的集团各中心总、项目总经理、副总经理、营销总监、运营总、招商总、设计总、营销策划经理、招商经理、设计经理等其他细化流程线管理层。

2、各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士,相关专业均可在此课程熟悉并掌握行业整体决策系统，更好参与整个专业条线工作。

 

王牌导师：陈老师

北京大学、清华大学、上海交大、上海同济大学、浙江大学、武汉科大、重庆大学客座教授原全国第一家商业上市公司豫园商城首届董事会的董事，豫园商场股份有限公司副总经理，让豫园商城悦宾商都止亏为盈，被誉为“扭亏专家”，30年商业经营及管理，17年商业地产咨询策划经历，全国性主流专业媒体上发表过大量学术论文，出版过三本商业地产的专著《商业地产项目定位与建筑设计》、《商业地产主力店选址标准及场所建筑要求》、《境内外商业地产经典30案》。

上海市商业地产评委会特聘专家、中国房地产商学院联的“十大名师”、上海电视台第一财经频道《决战商场》栏目最佳观察员”，并应邀赴新加坡、日本、泰国、香港、马来西亚、台湾等地做境外商业考察。她深谙市场需求，掌握的信息量大面广，能够有效帮助企业准确地进行经营功能定位，以及商业建筑规划设计指导，让商业项目更具实操性，让投资者有更好的回报。

大纲

第一天：市调、定位

一、商业地产项目的市调内容

（一）商业地产项目的市调目的

1.  了解城市的经济发展状况与人口特征

2.  了解当地市民的消费力水平与消费特征

3.  了解商业市场的发展阶段与供求关系

4.  了解商业市场的竞争态势

5.  了解商用物业的租售价格

（二）商业地产项目的市调内容

1.  商圈调查内容

2.  重点商业项目调查内容

3.  竞争性商业项目调查内容

（三）商业地产项目的市调方法与结果

1.  市调方法

2.  市调结果

（1）根据市调研究结果得到城市商业发展阶段

（2）根据市调研究结果得到项目的竞争空间

（3）根据市调研究结果得到本项目的商铺售价与租金

二、商业地产项目的定位内容依据与方法

导言：

商业项目的准确定位是开发项目成功的基础之一。

上海正大广场定位案例——商业项目定位错误亏损5年，调整定位扭亏为盈

城市综合体与购物中心的内容

1、城市综合体是什么？

2、城市综合体各产品之间的相互关系

3、购物中心的功能

4、购物中心的分类（八种）、购物中心的八大业态组合

5、购物中心、百货、超市的平面动线结构的区别

（一）  商业地产项目定位的内容

商业定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位”

第一：商业地产项目的定性定量（定性决定功能）

第二：产品组合定位

第三：建筑设计定位

第四：经营主题定位（定位依据：商圈性质、商业类别/功能、消费客群等）

第五：经营功能定位（定位依据：商圈性质、开发模式、项目类别、消费客群等）

第六：消费客群定位（定位依据：消费者是谁？是决定定位的重要依据之一）

第七：经营档次定位（定位依据：消费需求、消费能力、物业硬件等）

第八：功能分区定位（定位依据：道路等级、平面结构、主动线、主次入口）

第九：业态业种配比定位（定位依据：商圈性质/类别、规模面积、楼层数）

第十：产品售价与租金定位（定位依据：当地租售价、投资客群、消费力）

（二）  商业地产项目定位的依据

第一：城市等级

第二：城市经济发展水平

第三：城市人口规模

第四：城市商业消费水平

第五：城市商业格局与竞争态势

第六：项目交通条件

（三）  商业地产项目的定位方法

1.   直接推导法

2.   风险分析法

3.   案例借鉴法

三、商业地产项目定位的典型案例解析

（一）都市型购物中心案例解析

1.  上海环贸IAPM案例

（二）区域型购物中心案例解析

1.   杭州西溪湿地印象城案例

（三）社区型购物中心案例解析

1.   上海西郊百联

（四）邻里中心案例案例解析

1.   苏州新城邻里中心案例

2.   苏州方洲邻里中心案例

 

第二天：规划设计

第一部分：中外商业地产项目开发的先进设计理念

（一）  商业建筑体设计的商业元素

（二）  商业综合体的城市功能融合（商业是人们活动的第三空间）

（三）  做好商业项目建筑设计的六大要点

1、商业项目的外观形态设计

2、商业项目的平面结构设计

3、商业项目的建筑动线设计

4、商业项目的中庭功能设计

5、商业项目的人性化设计

6、商业项目的城市功能融合设计

 

第二部分：商业项目建筑设计中的常见问题（案例解析）

（一）  先搞建设后做定位

（二）  用住宅思路做商业

（三）  商业定性混淆，经营价值丧失

（四）  产品排布错误，影响经营效果

（五）  物业/经营功能错位，商业价值降低

（六）  不符合商家要求，影响招商的实施

（七）  建筑配套不完善，影响客流导入

（八）  产权开发模式造成的弊端

 

第三部分：现代化的综合体建筑设计要素（案例解析）

（一）  外立面要现代且有商业元素

（二）  平面结构要合理（长方形为宜）

（三）  动线要顺畅（立体交叉）

（四）  空间视觉无障碍（中庭、中廊无柱）

（五）  中庭的见天采光与遮阳

（六）  人性化设计（舒适度高）

 

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